Все нове

Да, сегодня Кабмин принял решение перенести все изменения на 1 ноября 2013 года. http://ru.golos.ua/social_problem/13_08_01_kabmin_otlojil_na_tri_mesyatsa_novyie_pravila_otsenki_imuschestva
Сколько испорченных нервов и лишней суеты! Ну неужели не могли это решение принять хотя бы за несколько дней до вступления в силу закона? А то какой-то бред - вступил в силу, несколько часов поработал - и отложили...

То просто Лукаш не успела свою недвижимость переоформить, вот и вышла с инициативой о переносе! :)))

Андрей, зачем тайну открываешь. Теперь СМИ будет знать правду

Уважаемые коллеги!
Очень часть общение с посредником сводится просто к "мотанию нервов" - такое впечатление, что люди НЕ заинтересованы в сделке, а наоборот.
Еще вопрос: какую информацию пытается скрыть посредник, дорожащий своей репутацией и много лет работающий на рынке?
По-моему, очень много случайных людей в поисках "больших денег" очень портят репутацию профессии
Еще один момент: никакой уверенности нет, особенно если объект в "хорошем" районе по "хорошей" цене, что представителя владельца коллега не будет пытаться обойти. Особенно если покупатель, которого он привел, проявил заинтересованность.....

Если 2 посредника - это почти всегда 5%. А если один, да еще Агенство небольшое? чаще всего, это 2-3%. В стольном граде цена однокомнатной в спальном районе стартует с 50 тысяч, и суть экотомии - 2-3 тысячи долларов. А много ли рядовых граждан зарабатывают больше 500 в месяц???

на самом деле там может быть действительно 2 посредника.
Вариант 1. Посредник 1 "на поле" с утра до ночи, и его коллега, получая от него информацию, рекламирует объект.
Вариант 2 Посредник является не представителем агенства, а работает, как сказать, без регистрации. И вот его знакомые, являясь сотрудниками агенства, рекламируют объект. Чаще всего, такому посреднику комиссионные передает хозяин. Но иногда делится сумма комиссионного вознаграждения.
Вариант 3 Если 1 посредник, работающий в среднем по размерам агенстве, достаточно сложно убедить покупателя заплатить 5%. Вот и придумывают разные схемы, выводя превлориэлторов
Вариант 4 - реклама - действительно "закидушка", а потом рассказы типа эта квартира уже продана, но .....
Вариант 5 - нет времени показать объект. По разным причинам. И, если раньше можно было отправить коллегу, даже незнакомого, на просмотр напрямую, то сейчас легче договориться с клиентом, объяснить ему и т.д. Если же имеешь дело с коллегой - лучше не рисковать......
ДРУГОЙ вариант - ,,,,,,,,,,,,,,,,,, и т.д.

В далекие времена 2002-2004 годов была распространена практика работы на 4-5 и болле посредников - клиент платил 50% от стоимости аренды (было время, когда и 100% платили) или 5% при продаже. И посредники делились, никто никого не кидал, причитающуюся заранее оговоренную часть вознаграждения даже домой привозили... Сейчас все "умные" - привел клиента, квартиру показал, а он потом без тебя возвращается, пытается "договориться". Целые статьи в И-нете посвящены тому, как "кинуть" посредника.......
Печально, но факт.....

Конечно, Борис, вопросов и сомнений у клиентов гораздо больше, но многие из них привязываются к конкретной ситуации. Поэтому отвечать на них нужно при личном общении, это письмо - только начало разговора. Любые письма и обращения не заменят человеческого разговора, доверия к личности и ощущения партнерства. Почему иногда получается, что с клиентом после первой встречи налаживается контакт, а к другому и после нескольких часов переговоров невозможно подход найти?

Вот только прочитал все письма - и Ваше не зря стоит на первом месте.

Да всё хорошо она написала, Иван. Про зайти на Эст, куда-то ещё и что либо сделать - Продавцу лучше уже во втором письме или в телефонном разговоре или при встрече. А то можно и напрячь человека. Но это моё мнение )

Полезная информация,спасибо.

Разослал многим своим друзьям)))

Спасибо, Иван. Количество фото действительно небольшое, но это все-же блог, а не фотогалерея.
Я и так терзался сомнениями, что из отснятого отставить, чтобы не перегружать статью.

Маргарита, благодарен Вам за то, что легкими штрихами поддержали мою тему.
Вы знаете, что у людей нашей профессии всегда особый взгляд на недвижимость которая и есть живой хранитель истории.

Марго, мое восхищение! Отличная глава для учебника начинающему риэлтору. Однако, для того, чтобы риэлтор имел полноправное участие в сделке, он должен иметь полномочия от собственника. Если риэлтор просто, как бывает зачастую, нашел квртирку в базе и предложил покупателю, то, получая % от покупателя, ему просто незачем вмешиваться в торги-у него конфликт интересов с покупателем.
И только в том случае, если риэлтор представляет интересы продавца, он может показать себя во всей красе!
Я в таких случаях:
1) инструктирую покупателя не показывать ни заинтересованности, ни разочарования. Посмотреть квартиру с благожелательным видом, вежливо попрощаться, сказав: "Свои предложения я передам Вашему риэлтору".
Затем, выйдя проводить покупателя, позволяю высказать все, что он думает о квартире и хозяине. И если нравится-писать оферту;
2) объясняя покупателю ценообразование, привожу убийственные доводы-аналоги и прочие аргументы, чтобы он не решил, что его, простите за сленг, тупо разводят)
В большинстве случаев, покупатели торговаться не умеют. Не знаю, как в других регионах, но у нас это просто бедствие. умение торговаться-большое искусство. И если риэлтор красиво играет в эту игру-ему отдельный респект!

хммм. отдельный признак качества материала - анонимный троллинг)))))))))))))

Полностью согласен! ))))) Андрей.

Маргарита я же не писал, что риэлтор ненужен я писал, что нужен риэлтор профессионал. Вы таких много в своем городе знаете настоящих профессионалов, наверняка нет, а называют себя таковыми практически 100%. Что касается примеров у меня самого таких много. И если риэлтор до сих пор пополняет такой букет примеров-то он мягко говоря низкого уровня. Когда приходит клиент я показываю изначально только эксклюзивы свои и своих партнеров, если не подошло. Все очень просто объясняется вот это было для вас бесплатно то есть без %, хотите меня нанять мои услуги стоят столько-то, за это вы получите и дальше по списку, что вы делаете. Хотите работаем, нет вперед привет горячий. Никто за ними не бегает. Покупатель либо платит либо нет. А по вопросу % для покупателя здесь я с вами абсолютно согласен для покупателя услуга стоит гораздо дешевле чем для продавца. Только не надо ее навязывать у человека должен быть выбор. Если вы чувствуете клиента-то он вернется. У меня есть клиент год сам выбирал. Пошел именно так было сказано, что по чем, отказался, через год сам позвонил и все заплатил еще и стал клиентом на перспективу. Причем сам это предложил. Вот такие примеры надо собирать. Уверен у вас таких тоже есть достаточно. А пишите вы все правильно. Просто уходите от негатива это как ступень ракеты отошла и все пусть летит в небытие. Рынок недвижимости в Украине за профессионалами не на словах, а на деле. Уверен вы с этим согласны.

Со всем согласна!
Только не поняла фразу "И если риэлтор до сих пор пополняет такой букет примеров-то он мягко говоря низкого уровня" Примеры-то были не плохой работы риэлтора, а что может случиться, если начнет "сапоги тачать пирожник"...

По поводу фразы это относится к тем коллегам которые вместо повышения своего профессионального уровня занимается собиранием подобных историй и ссылаясь на них оправдывает свое бездействие или отсутствие работы. Говоря ну вот как можно работать когда вокруг вот такие клиенты. Это без конкретизации просто практические наблюдения. Успешные только профессионалы которые идут вперед.

Блестяще!
Маргарита , уверена, что прочтя эту проникновенную в тайны риэлторской деятельности статью, многие продавцы задумаются - а оно мне надо - такой геморрой! И журналисты, которые поют сиплыми голосами затертые песни об "лишних звеньях в пищевой цепи - риэлторах"

Маргарита, это больше даже чем нужно, все разжевано настолько, что можно выпустить инструкцию по продаже недвижимости Без риэлтора. Только в конце я бы добавил: не забудьте запастись валидолом, анальгином и аспирином, а лучше просто купить сразу медицинскую страховку или путевку на курорт, чтобы потом снимать стресс и восстанавливать нервную систему после жестких переговоров.

Правильный подход, Маргарита! Подход к сделке с позиции собственника. Не важно, что хотим мы, риэлторы, главное желание клиента!!! Больше бы читали подобные статьи наши потенциальные продавцы. "Жадность, порождает бедность."

Вы не согласны, Иван? Ну еще понятно, когда журналисты ищут скандальные факты - это их хлеб. А вот посмотрите даже риелторские блоги. Кроме новостей - только зарисовки о непорядочных коллегах, об аферистах, о неблагодарных клиентах... Причем часто однобокие и не всегда объективные. Ну, может это и естественно: хорошее воспринимается, как должное, а вот плохое вызывает эмоции и желание ими поделиться.

Саша, как же важно чтобы в наших делах и наших глазах Клиенты и Партнёры видели искренность и позитивность . Вот в твоём ролике я всё это увидел. Всё по доброму и без "кривляний на камеру". Спасибо.

Спасибо всем за добрые слова. Действительно, нам всем нужно побольше делиться позитивом!

Согласен полностью.
Недавно поработали на покупателя, уже состоявшегося клиента, как ни странно.
Но он пропал со связи)))) Хотя на месте.
Будем брать предоплату 1 процент теперь.
)
Даже с великих и могучих.
И сразу видно, что за заказ - потренироваться и покрасоваться, или ответственно и вдумчиво.

Маргарита, и я во многом неправ. Во многом ещё до конца не разобрался. Но понимаю так: делясь и рассказывая подобные истории мы преобретаем разные вакцины. От разных "болезней" в нашем деле. А болезней пока, к сожалению, очень и очень много. А списки? Чёрные, белые....
И чёрный может стать белым, и наоборот. Наверное не нужно на общее обс выносить конкретные имена. А разбираться внутри. Не вынося сора.

Хорошее описание решения проблемы, Игорь. Спасибо, взял на заметку. Такие ситуации "грязной" конкурентной борьбы приходилось наблюдать.

Такая трогательная и романтичная статья.

Перечитал все еще и еще раз. Все вроде верно. только практически не применимо(((( Любой нарушитель первое что сделает это скажет - А ГДЕ НАПИСАНО и второе Я НИЧЕГО НЕ ПОДПИСЫВАЛ ))) Проверено вКрыму на реальных событиях. И что еще интересненькое скажу - ооочень многие с тех, кто на словах поддерживает СПП не горит желанием подписывать Соглашение о вступлении в СПП , где описаны все правила и ответственность за их нарушение. Я абсолютно уверен , что сейчас главным тормозом развития СПП являетя именно отсутствие письменного Соглашения о вступление в СПП. И это упущение необходимо исправить быстро. Крым уже начал это. Завтра на собрании Клуба СППЮБК мы утвердим за основу текст Соглашенияо вступлении в СПП ЮБК. Текст разослан всем Председателям Клубов СПП. Он должен быть единым для всех членов СПП. Естественно он будет дополняться и корректироваться со временем. Но он будет на бумаге. Именно на основании Соглашения можно быстро навести порядок в базах СПП. В каждом клубе. а значит и во всей стране. И все технические платформы, поддерживающие идеи СПП смогут легко помочь в этом Председателям Клубов. Ест кончно тем более) Завтра доложу о том как прошло собрание.

Коллеги есть предложение создать рабочую группу по разработки сервиса модерации. У Еста есть спецразработка , позволяющая комплексно и быстро решить эту проблемму. Все кто хочет учавствовать в совместной разработке этого сервиса прошу обратиться к руководителю проекта Ест Сергею Хрыкину или оставить свой комент прямо здесь. Сергей - прошу начать формирование рабочей группы сегодня.. Я первый записываюмсь)

Коллеги, очень все класно, что вы все поддерживаете! Только статья была написана в августе 13 года, а мы только сейчас "приступили к поддержке". Еще через пол-года напишем регламент, потом выберем инициативную группу, потом разработаем алгоритм, выберем руководителей, назначим исполнителей, сразу нужно контролирующий орган за выполнением регламентов, нужно не забыть его зарегистрировать его, ........................................................................ ........................................................................ Вот так до пенсии и будет чем заниматься.

Вознаграждение оценщика не должно зависеть от результата
оценки (ст. 16 Закона об оценочной деятельности),

Мы не оценщки и не попадаем под действие этого закона)

Свежие новости. Цену на дом снизили с 300000 у.е. до 235000 у.е. Даже невооруженным взглядом видно, что это половина себестоимости объекта (в таком состоянии, как он сейчас есть). Если сейчас начинать строить с нуля, с выбора участка - то потратишь вдвое больше. Не говоря уже о том, что такого участка больше нет, хозяин в свое время выбрал самый лучший.
И все равно - покупателей нет. В чем проблема, коллеги, как думаете?

Я бы добавил еще один пункт. Еще риелтор не хочет подписывать эксклюзивный договор тогда, когда, не умеет продавать услугу продавцу. Просто боится услышать "НЕТ". Это касается в конечно в основном новичков. Я смотрю по своим сотрудникам. Если несколько раз подряд мой агент не смог убедить собственника подписать договор – все, появляется страх неудачи. Ему становится сложно продвигать вою услугу дальше, в сознании появляется блок – это никому не нужно. И очень важно вовремя помочь, подсказать.
К сожалению в моей практике был противоположный случай, агент заключал очень большое кол-во эксов. Прям передовик труда. НО! Эксы были, сделок не было. Оказалось все банально просто, эксы заключались ради эксов. Т.Е заведомо на условиях .которые делают невозможным продажу объекта (стоимость, родственники и т.д.), для агента было главное поставить подпись под договором. Результат, который может быть по таким договорам, только негатив либо со стороны собственника, либо риелтора, не желание в будущем работать с эксами.

Согласна! Но это уже совсем другая история....

На днях расторгла эксклюзив. Хозяева - пожилые люди, уже полтора года пытаются продать квартиру, регулярно подавая бесплатные объявления в газету "Авизо". Не люблю такие варианты, исправлять всегда сложнее, чем разрабатывать стратегию продажи с начала. Но очень просили, договор подписали, цену откорректировали. Предлагается "Без комиссии для покупателя". Начала работать. Звонки есть, в основном от коллег, но смотреть идти не хотят. Юлят, что-то об изменившихся обстоятельствах у клиента говорят...
Хозяйке рассказываю, что делаю, сколько рекламы, сколько звонков получаю, какие вопросы задают, что людям в первом разговоре кажется привлекательным, а что смущает... Вроде нормальное общение, регулярно спасибо говорят за работу, сожалеют, что пока покупателя пока нет, но готовы ждать...
И вдруг звонит хозяин (а я больше с его супругой общалась) - и с первых слов на повышенных тонах: "Почему вы к нам покупателей не приводите, я жене говорил, что никакого договора заключать не надо, все равно работать не будут!" Я пытаюсь найти какие-то объяснения, почему люди не хотят смотреть, а он мне в ответ: "Как это не хотят, у нас уже с тех пор, как мы с вами договор подписали, уже штук двадцать просмотров было, только другие брокеры приводят! Но мы всем говорим, что у нас с вами договор..."
Я потеряла дар речи. Вот оно - объяснение, почему со мной смотреть не хотят. Моя рекламная компания, на которую я не жалела не денег, не времени (эксклюзив же!) всколыхнула рынок. Но, поскольку хозяева свои телефоны регулярно давали в объявлениях, они есть в базах всех агентств. И вот любой риелтор, увидев мою рекламу и поняв из разговора, что я не хозяйка, а риелтор, представляющий интересы продавца, и которому продавец оплачивает комиссию, попытается найти прямой выход на хозяев. Такие агенты рассуждают, вероятно, так: во-первых, если хозяева готовы платить за риелторскую услугу, значит они мысленно с этими деньгами уже расстались, и будет легче сбить цену. И никто не будет вникать, что услуги-то не было. Во-вторых, если получится обойти риелтора, и сработать с хозяевами напрямую, ими легче будет манипулировать, пожилым людям заморочить голову не сложно. В-третьих, какая хорошая дополнительная возможность выставить себя молодцом перед своими клиентами, покупателями! В крайнем случае, всегда можно дождаться окончания срока договора и предложить свои услуги, тем более, что уже есть покупатель. И получить комиссию с двух сторон.
Эти все мысли и сложили пазл проблем с данной квартирой. Я спрашиваю у хозяев, а почему они показывали квартиру без меня, хотя мы четко обсудили, что это мое исключительное право и моя обязанность? От того, как проводится презентация квартиры, зависит половина успеха продажи! А они говорят: "А мы не должны Вам (!) клиентов поставлять! Вы сами должны найти нам покупателя! Но если бы кто-то их них захотел купить нашу квартиру, мы бы вам позвонили..." Слушаю и думаю - то ли действительно такое глубокое непонимание, то ли простая житейская хитрость, прикрытая наивностью? Но прежде чем подписать договор, мы встречались трижды(!), наши встречи продолжались по 1,5-2 часа, я доступно рассказывала о сути работы риелтора, чего от него стоит ожидать, а чего нет, и за что платятся деньги. Отвечала на вопросы, моделировала возможные развития ситуации, проговаривали различные варианты поведения хозяев при различных сценариях переговоров с потенциальным клиентом... И намека не было, что кто-то что-то не понимает.
И вдруг - а что мы такого сделали, мы просто показываем квартиру!
Не знаю, может быть у кого-то покрепче нервы, кто-то попытался бы что-то исправить. Но я решила, что этот гордиев узел нужно рубить. И расторгла договор. Хотят показывать и продавать сами - пожелала им удачи.

Спасибо Маргарита за напоминание об очень важной стороне нашей работы, а именно об источнике финансирования сделок, т.е. о покупателе. Да, без него любимого, к сожалению ничего продать невозможно. И здесь хочу отметить, как реагирует покупатель на наши призывы купить самую лучшую или самую комфортную квартиру, надо понимать, что покупатель не дурак, которому не куда девать деньги. Покупателям естественно не нравится, когда они слышат о том, что эта квартира продается по максимальной рыночной цене. Здесь мне кажется надо акцент делать на оптимальную рыночную цену для покупателя, а для продавца она же будет максимальной по рынку проданных квартир, а не выставленных на продажу по мечтательным ценам.
И еще думаю для покупателя одним из важных моментов, является комфортное общение с профессионалом о предстоящем оформлении документов, а не с дилетантом хозяином, который принимает решение суда, не прошедшее регистрацию, за правоустанавливащий документ на основании которого можно выставлять объект на продажу

Если бы у меня была такая возможность, при работе на покупателя я бы предлагала только эксклюзивные объекты коллег. Когда сталкиваешься с квартирой, которую продают все, сразу готовишься к массе проблем...